万泉寺南里小区新规划曝光！地铁扩建+学区升级+房价走势全（附购房攻略）

🏡【小区概况】万泉寺南里小区：北京西城潜力股深度解读

万泉寺南里位于西城区万泉河路与南礼士路交汇处，是典型的北京老牌社区。小区建成于1998年，总户数约1800户，容积率2.8，绿化率35%。目前二手房挂牌均价约8.2万/㎡（9月数据），近三年涨幅达47%，在周边小区中位列前三。

⚡【新规划亮点】-重点改造工程（附官方文件截图）

根据北京市住建委公示的《西城区城市更新行动计划》，万泉寺南里将迎来三大升级：

1️⃣ 交通枢纽扩建

- 地铁6号线南延线（规划中）设站，预计通车

- 新增500㎡公交枢纽，开通4条微循环线路

- 地下车库扩建至2.2万㎡，车位配比提升至1:1.5

2️⃣ 教育配套升级

- 与北京四中合作新建12班制小学（9月开学）

- 增设双职工子女托管中心（面积800㎡）

- 周边三甲医院（北京世纪坛医院）将新增3个社区诊疗站

3️⃣ 商业配套完善

- 规划建设8万㎡商业综合体（含生鲜超市+儿童教育中心）

- 改造社区菜市场为智慧菜场（Q1完工）

- 新增共享办公空间（3000㎡）

📊【二手房市场分析】三大核心数据看懂价值洼地

1️⃣ 房价走势（-）

- ：6.8万/㎡（西城倒数5%）

- ：7.1万/㎡（涨幅4.4%）

- ：7.5万/㎡（涨幅5.6%）

- ：8.0万/㎡（涨幅6.7%）

- （前三季度）：8.2万/㎡（年涨幅12.5%）

2️⃣ 房源结构（Q3）

- 建筑面积：65-90㎡占比58%

- 套型：两居室71% / 三居室28%

- 状态：急售房源占比19%（平均挂牌期48天）

- 成交周期：87天（西城平均105天）

3️⃣ 热门户型对比（附实拍图）

▫️2号楼南北通透三居室（98㎡）

- 优势：双朝南卧室+主卫干湿分离

- 劣势：客厅挑空层2.8米

- 均价：8.5万/㎡（溢价3.7%）

▫️5号楼电梯两居室（82㎡）

- 优势：近地铁口+全明户型

- 劣势：楼龄较老（25年）

- 均价：7.8万/㎡（性价比之选）

💡【购房必看】四大核心价值点

1️⃣ 地铁房溢价：距6号线万寿寺站800米（实测步行12分钟）

2️⃣ 学区辐射：对口北京四中附小（新增学位）

3️⃣ 商业配套：步行15分钟直达西单商圈

4️⃣ 改造预期：完成80%楼体外立面改造

⚠️【避坑指南】三大风险提示

1️⃣ 老旧小区通病：部分楼栋存在管道老化问题（已改造30%）

2️⃣ 物业费争议：业主委员会更换引发纠纷

3️⃣ 周边施工：南礼士路拓宽工程Q2启动

🏷️【购房攻略】四大实操建议

1️⃣ 优先选择：2/5/7号楼（电梯+朝南）

2️⃣ 避开区域：1号楼（无电梯+西向）

3️⃣ 贷款策略：首套房可享3.8%利率（政策）

4️⃣ 签约技巧：建议选择"先租后买"模式（降低持有成本）

📅【时间轴】关键节点提醒

- 12月：完成地下车库改造招标

- Q1：新小学开学准备就绪

- Q3：商业综合体主体封顶

- Q2：地铁南延线试运行

🔍【实地探访】最新房源实拍（含VR看房链接）

1️⃣ 3号楼顶跃（128㎡）

- 特点：双钥匙户型+空中花园

- 均价：9.2万/㎡（稀缺性溢价）

2️⃣ 6号楼次新两居（89㎡）

- 特点：精装+电梯

- 均价：8.3万/㎡（性价比标杆）

💰【投资测算】对比同区域竞品

| 小区名称 | 万泉寺南里 | 对比A | 对比B |

|----------|------------|-------|-------|

| 当前均价 | 8.2万/㎡ | 7.8万/㎡ | 9.0万/㎡ |

| 年涨幅 | 12.5% | 8.2% | 6.8% |

| 配套升级 | ✅地铁+学区 | ❌无规划 | ✅商业 |

| ROI | 8.7% | 5.3% | 3.1% |

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